大規模修繕

Phase.１：建物調査診断

まずはじめに、現状の建物状況を把握するために調査・診断を行います。
その結果をもとにどういった設計が必要になるかをお客様と情報共有し、次のフェーズへ活かします。

Phase.２：改修計画・設計

大規模修繕全体の改修計画を設計していきます。
フルスペックで修繕を行う場合や、組合様の予算に合わせて必要最低限の箇所に削る、またはバリアフリー化など現在の状況に合わせた改良・改善工事などを勘案し、設計内容を纏めていきます。

Phase.３：施工会社選定補助

施工会社を選定するための補助をいたします。
弊社では、従来の設計管理方式に加え、リバースオークション併用型の品質管理方式も準備しており、お客様の要望によってより透明性ある入札方式での業者選定も準備しています。
※リストアップ及び業者の選定は施主（管理組合等）主導になります。

工事内容、工事期間、工事金額を最終調整し、施工者との契約に立会います。

施工者による工事説明会を開催します。

Phase.４：工事監理

職人さん（協力会社：塗装工、防水工等）を取りまとめるのは施工会社の現場監督さん（現場管理）です。
それに対して我々設計監理者は、管理組合様や居住者様の代理人（工事監理）です。

私たちはお住いの皆様の立場になって工事の監理（工程確認・定例会議・三者会議）を行い、工事の品質・安全・工程・居住者対応などについて監理してまいります。

Phase.５：アフターフォロー

工事保証期間にあわせたアフター点検を仕様書に記載し施工会社に義務付け、アフター点検の立会いを実施し、工事の妥当性をしっかりと検証していきます。
プロの目で点検し、工事会社が見落としている部分がないか確認・指導・瑕疵判定を行います。
手直しが有る場合は適切な補修を行い、是正完了の確認を行います。

1：アフター点検の実施計画
実施時期に近付いた段階で施工者と「実施スケジュール」「アンケート案」などアフター点検計画を作成させ、組合様に提出させます。

2：アフター点検実施
施工者のアフター点検に我々も立会い、助言及び瑕疵などの判定を行います。指摘事項が見受けられた場合は補修範囲の確認を行い、是正措置実施を施工者に指示いたします。

3：アフター点検報告書
施工者に報告書の作成指示を出し、指摘事項があった場合は同箇所が是正されているか確認します。

総修繕費で考える大規模修繕の進め方
　_{^{※一般的な設計管理方式との比較}}

マンション大規模修繕工事では、設計監理費だけを見て判断するのではなく、工事費を含めた総修繕費全体で比較することが重要です。
一般的な設計監理方式では、設計監理費が安く見えやすい一方で、施工会社選定の進め方によっては工事費が高めになり、結果として総額が膨らむ場合があります。
国土交通省も、設計コンサルタントを活用する場合は、中立性を保ち、公正に施工会社選定を行う必要があると注意喚起しています。
当社の方式は、リバースオークションにより工事費を適正価格まで引き下げることと、品質確保に必要な設計監理費を適切に確保することを両立する進め方です。
そのため、設計監理費単体では高く見える場合でも、工事費を含めた総修繕費では、結果として合理的で安価になります。
一般的な設計監理方式は有効な発注方式ですが、管理組合にとって本当に重要なのは、設計監理費の安さではなく、工事費を含めた総修繕費全体の適正化です。
透明性、公平性、品質、総額のバランスを重視する管理組合にとって、有効な選択肢となることをお約束し、価格の透明性を確保しながら、品質にも十分配慮した修繕事業を目指します。

当社方式の特長

○工事費の適正化

施工会社選定にリバースオークションを活用することで、価格形成の過程が明確になり、工事費の高止まりを防ぎやすくなります。管理組合としても、最終金額だけでなく、どのように価格が決まったかを確認しやすくなります。

施工会社選定の透明性確保は、管理組合の説明責任の面でも重要です。

○適切な設計監理費

工事監理は、単なる立会いや名目的な確認ではなく、品質を確保するための重要な専門業務です。当社は、必要な確認や是正対応を実施できる体制を維持するため、設計監理費を無理に下げません。その代わりに、工事費の適正化によって総額全体を抑える考え方を採用し、工事監理時に、安かろう悪かろうにしない、作業員に対して次工程に進む前に手戻り防止を意識した指導・立会検査、仕上りを意識した一歩踏み込んだ監理を提供しています。

○総修繕費の合理化

重要なのは、設計監理費だけが安いことではなく、修繕事業全体の支出が適正であることです。当社方式では、工事費を適正価格まで引き下げることで、設計監理費を適切に確保しても、総修繕費の圧縮を図りやすくなります。
これは、価格と品質の両方を重視する管理組合に適した考え方です。

管理組合にとっての利点

○納得しやすい総修繕費

工事価格の決まり方が見えやすく、理事会や総会で説明しやすくなります。また、設計監理費の見かけの安さではなく、総修繕費全体の合理性で判断しやすくなります。

○品質への安心感

工事中の確認を強化することで、完成後には見えにくい部分にも配慮しやすくなります。

当社方式が選ばれる理由

○コストと品質を両立しやすい

価格競争だけに偏らず、監理の質を高めることで、安さだけではない総合的な価値を実現します。

○発注者の安心感が高い

リバースオークションによる価格透明性の向上と、一歩踏み込んだ工事監理による品質向上支援を組み合わせることで、発注者にとってより納得感の高い事業推進を目指します。

○現場改善につながる

施工会社に対して品質確保を求めるだけでなく、より良い施工に向けた実務的な関与を行います。

1. 契約形式（定額固定か、％契約か）

• 「定額（固定額）報酬」になっているか

工事金額の◯％という成果報酬型（％契約）の場合、コンサルタントが工事予算を跳ね上げるインセンティブが働いてしまいます。「定額（固定）見積もり」になっているか確認してください。

2. 業務範囲の網羅性（「一式」表記の解剖）

見積書内の「業務一式」の内容がどこまで含まれているかを切り分けます。

• 設計・選定フェーズ（工事前）
• 建物劣化診断（目視だけでなく打診やサンプル調査が含まれるか）
• 改修設計・仕様書作成（過去の修繕履歴の反映や長期修繕計画の改定提案が含まれるか）
• 施工会社選定支援（公募要領作成、見積比較表作成、理事会・総会出席回数）
• 工事監理フェーズ（工事中）
• 現場訪問頻度（例：週1回、月2回など、具体的数値の記載があるか）
• 第三者検査・中間検査・竣工検査の立ち会い
• アフター点検支援（1年・2年目の施工状態チェックが含まれるか）

3. 算出根拠（人件費の明細）

コンサルタント費用は主に「人件費」です。内訳に根拠があるかを確認します。

• 単価や稼働時間の記載がなく「コンサル一式 300万円」といった大雑把な表記の場合は、内訳明細の再提出を求めます。
  • 「時間単価 × 稼働工数（人・日）」で計算されているか
  • （例：担当一級建築士 1日あたり5万円 × 20日 ＝ 100万円 など）
  • 単価や稼働時間の記載がなく「コンサル一式 300万円」といった大雑把な表記の場合は、内訳明細の再提出を求めます。

4. 別途費用（追加料金が発生する条件）

• 交通費・資料印刷代・写真集作成費用などの実費が見積に含まれているか、別途請求か。
• 総会や理事会への出席回数上限が定められているか（例：「理事会出席10回まで。超過分は1回あたり◯万円」など）。
• 工期が延長した場合の追加監理費用の発生条件。