イラスト提供 ： 一般社団法人 大規模修繕リバースオークション協会 より
我々が提案する施工業者選定補助のかたち
近年では大規模修繕工事を実施する際、設計監理方式が主流となっています。
設計監理方式とは、大規模修繕工事において設計と施工を分離する方式です。
設計会社は調査診断結果を基に、仕様・工法の検討・設計概算金額の算出を行い、施工会社が提出する工事費見積書を公平にチェックし、設計に基づいた施工が行われているかを監理します。
それらの技術的な面に加え、業務の最大のポイントは合意形成であり、様々な考え方や意見の中から如何に取りまとめていくのかが重要となります。
高い技術力・豊富な実績・深い知識でお客様を支えることで、大規模修繕工事を成功させることがコンサルタントの最も重要な役割です。
リバースオークションの活用
リバースオークション（逆オークション／競り下げ）は、購入者（買い手）が提示した条件に対して、複数の販売者（売り手）がリアルタイムに価格を提示し合い、「最も安い価格」を競い合う購入手続・調達手法です。
通常のオークション（最も高く買いたい人が勝つ）とは価格の競り下がる方向が逆になるため、この名前がついています。
マンション大規模修繕におけるリバースオークション
ATB設計では、大規模修繕工事の施工会社選定において、不適切コンサルタントや談合を排除し、工事費用の透明化と削減を実現する手法として積極的に活用しております。
従来の公募・見積選定との違い
- 従来: 施工会社各社が紙の見積書を一発勝負で提出。コンサルタントや一部の業者が事前調整（談合）をする余地があった。
- リバースオークション: 専用Webシステム等で一定時間内に各社が下限を競い合い、他社の提示額（匿名）を見ながら何度も価格を改定（競り下げ）する。
メリット
- 談合・バックマージンの抑制 リアルタイムで価格競り下げが可視化されるため、事前の裏交渉や談合が崩れやすくなります。
- 限界に近いコスト削減効果 各施工会社が「他社に負けたくない」という心理から、自社の利益限界ギリギリの競り下げ価格を引き出しやすくなります。
- プロセスの透明化 理事会や居住者に対して「どのような経緯で最安値が決まったか」のログ（履歴）が残るため、合意形成がスムーズになります。
導入時の主な注意点・デメリット
非常に強力な手法である一方、大規模修繕に適用する場合は単なる「安売り合戦」に陥らないための設計が必要です。
- 品質低下（安かろう悪かろう）のリスク 価格だけで争わせると、手抜き工事や過剰な追加工事請求につながるリスクがあります。
- 対策: 参加資格（実績・資本金等）を事前に厳格に審査し、「品質を満たした厳選された企業だけ」で競り下げを行うことが必須です。
- 技術提案（クオリティ）の評価が置き去りになる 工法や提案内容の良し悪しが価格に埋もれやすくなります。
- 対策: 「一次選考で技術提案や施工計画を評価し、合格した企業のみでリバースオークションを行う」といった2段階選考（総合評価方式）を採用するのが一般的です。
マンションの大規模修繕工事において、リバースオークション（逆オークション・競り下げ）を導入する際は、単なる「値引き競争」にせず、「一定以上の品質を担保した上で最安値を得る」ための仕組みづくりが成功の鍵となります。
具体的な導入手順と、成功させるための注意点を解説します。
Step 1: 公募・参加資格の審査
新聞公告や業界サイトなどを通じて施工会社を公募します。この際、施工実績、資本金、過去の不祥事・事故の有無、現場代理人（代理人建築士等）の資格などを審査し、不適切な業者を排除します。
Step 2: 1次選考（技術提案と見込見積の評価）
参加資格を満たした業者から「技術提案書（施工計画や居住者配慮策）」と「一次見積（上限価格の把握）」を提出させます。
※ ここで施工クオリティや対応力に問題がない会社を3〜5社程度に絞り込みます。
Step 3: 内訳・条件の標準化
オークション参加各社がまったく同じ条件・仕様で価格を競えるよう、数量や工事範囲（内訳書）をコンサルタントや管理組合側で統一します。条件にブレがあると価格比較が正しく行えません。
Step 4: リバースオークション（競り下げ）の実施
専用のWebシステムを使用し、あらかじめ決めた日時（例：1時間〜2時間程度）で実施します。
- 参加会社は匿名で、画面上に表示される「現在の最安値」を見ながら上限時間まで何度も価格を改定（競り下げ）して応札します。
- 急激な競り下げによる打ち切りを防ぐため、「終了直前に最安値が更新された場合は自動延長する」ルールを設けます。
Step 5: 最終面談と内定
オークションで1位（最安値）となった業者（場合によっては2位も含め）と理事会で最終面談を行います。金額の根拠や施工体制を再確認した上で内定を出し、管理組合総会にて決議・契約します。
※ リバースオークションを使った進め方の詳細についてはお問い合わせください